2023-06-19 19:21:53 来源：广州PLUS
最近，我活得就像瓜田里上蹿下跳的猹。
(资料图)
每天都能收到关于楼市不一样的利好新闻，每一个新闻的标题，都要加上三个字：
大利好！
先是央行下调公开市场操作(OMO)七天期逆回购利率10个基点，为去年8月以来首次下调；随后央行又下调了MLF。
MLF跟LPR有着强关联，MLF一动，不少人猜测，本月LPR可能有动作。
前两天，又有大V发文称，房地产刺激政策几乎已经没有悬念了。
自去年以来，多少个城市等楼市新政，等得脖子都长了。
如今，就像你在追的一部超长篇电视剧，在故事反转再反转之后，终于要迎来大结局，看得人在紧张中还带点期待。
在犹抱琵琶半遮面之时，最引人浮想联翩。
关于楼市的下一步走向，我甚至已经想好了几个预定结局。
广州有可能等来哪些新政？
不妨让我们先来猜猜，如果广州真的出新政，有可能会往哪个方向发力。
先说说大家最关心的：取消“二改五”。
当年广州增值税“二改五”，可以说是压垮骆驼的最后一根稻草。在那之后，广州二手房市场大受打击，至今一直低迷。
这些年也有不少声音，说广州如果想救楼市，想救二手市场，就应该取消“二改五”。
但可以相对明确地告诉大家，“二改五”这个事，短期内改变的可能非常低。
一方面，“二改五”打击的是投资客，而广州二手市场的低迷，也受投资客低价抛盘跑路、扰乱市场情绪的影响。对于自住型的刚需及改善买家来说，“二改五”的影响并不大。
另一方面，一个税费的变化背后涉及诸多考量，而且如今这一变化已被市场消化，如果简单粗暴地改回原来的模式，未免有些“打脸”。
想救广州楼市，我觉得，大概率会分两步走。
第一步，是解套，把套在置换客们脚上的绳索先解开，让这部分置换需求能更无后顾之忧地流入市场。
之前支持二手房带押过户，其实已经是一种解套手段。下一步，我猜有可能会落在降低二套首付比例上。
目前，广州有房有贷，二套首付比例7成；有房无贷，二套首付比例是5成。就算无房且贷款结清，首付比例也要去到4成。
以中心四区为例，楼林10年内的三房，总价基本都在600万以上，以4成比例计算，首付240万。若以7成比例算，首付420万。
让一个家庭瞬间拿出那么多钱，难度确实有点大。
所以，很多置换客为了降低首付比例+凑齐置换资金，都要等到房子卖掉、拿到钱了，才有心思考虑下一步买房的事。
而现在很多家庭置换难，就是卡在了卖房这一步上。如果我们能把“卖房”和“买房”的顺序调转，整个过程是不是就丝滑了很多？
所以我猜测，接下来有可能会针对置换家庭，出台“二套首付”降低的政策。如果能做到有房有贷、二套房首付3成，相信能加速很多置换家庭的入市。
其实，这一招最近不少城市已经在用了，比如南京、成都、佛山、东莞，都放松了对二套房首付比例的要求，传闻深圳也在讨论降低二套首付的可能性。
所以，我觉广州跟进，降低二套房首付的可能性，相对还是比较大。
第二步，是开闸，释放更多潜在购买力。
比如从人才政策下手，适当放松部分人才在广州的购房门槛。
前段时间，南沙刚有一些风声，据说不少项目的来访就蹭蹭往上涨。有片区中介告诉我，至今自己手里已经攒了好几个客，都在找南沙的入场机会。
加上广州依然是人口流入大市，根据运营商通信数据，截至2023年2月底，2022年12月广州市流出的人口基本已经返穗，回流率达94.32%。
根据百度实时迁徙地图，2月以来，广州位居全国人口热门迁入城市之首。
若能把这部分迁入人口留下，转换为置业需求，刚需市场的热度回升，也会为楼市传导信心。
广州哪些区域可能分到糖？
当然，上面这两招，针对的是不同客群的打法，在落地上，也有所斟酌。
比如降首付比例，针对的是改善客，所以更大的可能是挑选中心区作为试点区域推行。
一来中心区置换需求大，二来中心区炒房空间相对较小，实客多。
而放松限购门槛，相信大家心里已经有答案了，最需要放松的，无非是南沙、黄埔。
同时我觉得白云也有部分机会加入，毕竟白云作为广州常住人口最多的区域，如果能发挥这部分人口红利，不仅有利于白云的发展，也能产生以点带面的效应。
说到这里，我想跟大家说一个故事。
2013年，广州楼市受到“新国五条”、广州地方调控新政、十八届三中等政策和行政因素的影响，市场情绪迎来转折，成交量从峰值跌落谷底。
2014年上半年，市场情绪依然低迷，一季度库存消化率创近10年最低。而在当年的一季度，调控也开始松动，并且开始吹暖风。
从2015年开始，广州有不少楼盘可以做到2成甚至1成首付，当年我有一个同事在萝岗买了房，首付只要2万块。
也是从2015年开始，广州楼市整体成交金额出现了强劲反弹。
这个故事告诉我们，即便是一线城市广州，曾经也被允许过执行低首付的救市举措。
至于这一次怎么放松、会有多大的放松力度，在这里咱们就不猜测了，我们永远相信大佬的判断和决策。
暴富的机会到了？
说了这么多，也该说点大家爱看的：
万一新政真的出台，广州房价是不是要暴涨了？
我先不说我的答案，照例给大家讲个故事。
2015年全年，广州楼市前前后后出了一堆利好：
包括5次降息，公积金公积金首付下调、公积金异地贷款、公积金贴息等。
那么当年的房价涨了多少呢？
根据阳光家缘数据，2015年广州均价15207元/平，同比21014年的15014元/平，仅上涨1.3%。
一般来说，利好新政落地之后，市场不会立刻给出反应，而是存在一个反应周期。
而这个反应周期，一般长达1-2年。
广州近10年里，出现过比较明显的两次房价抬升，一次在2017-2019年，一次在2020-2021年。
捋一下时间线：2013年楼市调控遇冷，2015年放松，2017年迎来房价上涨。
2017年楼市同步收紧，迎来史上最强调控。2018年楼市遇冷，出现降价潮。2019年开始放松限购，2020年又开始上涨，又开始新一轮调控……
发现没有，楼市就是一个不断的循环。房价的上涨或下跌，从来不是因为某个节点导致，而是随着一轮又一轮的周期波动。
再给大家讲个故事吧，我有一个朋友，2020年初的时候买了黄埔的金碧世纪花园，当时买入价3.7万/平。
1年后，小区同户型成交价涨到了5.7万/平，我的朋友美滋滋的想，等限售期一过，就把房子卖了，大挣一笔。
到了今年，小区成交价已经跌到4.5万/平，若再加上我朋友要还给银行的利息，其实涨的真不多。
小时候，我们总在纠结，长大了要考清华还是考北大，最后发现，我们只能在家里烤烤地瓜。
买房也一样，别老想着摸清周期、理清逻辑就能成为楼市里的操盘圣手，巴菲特有句经典名言：我只是在利用别人的恐惧挣钱。
但事实上，当大多数人都恐惧的时候，我们很难坚定出手的决心。
比如当下这种多数人都悲观的时候，其实就是个不错的入场时机。
我只能帮你到这里，剩下的，就看你的决心了。
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